등기부등본 핵심 확인 포인트 가이드

세입자가 등기부등본을 자세히 검토하며 근저당권을 체크하는 장면

 

전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 문서가 바로 ‘등기부등본’입니다. 하지만 많은 세입자들이 단순히 ‘소유자 이름만 확인’하는 수준에 그치며, 실제 위험 징후를 놓치곤 합니다.

 

이번 글에서는 등기부등본의 구성과 해석법, 실제 사기 피해에서 자주 등장한 ‘위험 문구’를 중심으로 초보자도 쉽게 따라할 수 있는 가이드를 제공합니다.

 

 

 

1️⃣ 등기부등본의 3대 구성요소

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 표제부는 건물의 물리적 정보, 갑구는 소유권, 을구는 채권·근저당 등 권리 관계를 표시합니다.

 

아래 표는 등기부등본 각 구역의 의미와 확인해야 할 포인트를 정리한 것입니다.

구성 구역	내용	확인 포인트
표제부	주소, 구조, 면적 등 건물 기본정보	주소 일치 여부
갑구	소유권 및 이전 내역	명의자, 압류·가압류 확인
을구	근저당, 담보권 등 설정 정보	채권액, 설정일, 말소여부

1️⃣

표제부로 기본정보 확인

2️⃣

갑구에서 소유권 변동 확인

3️⃣

을구에서 근저당 여부 점검

 

2️⃣ 을구의 근저당·압류 문구 해석법

을구에는 ‘채권최고액’, ‘근저당권 설정일’, ‘채권자명’이 기재됩니다. 이 항목은 세입자의 보증금 반환 여부에 직접 영향을 미칩니다. 만약 채권최고액이 보증금보다 높다면 이미 위험 단계입니다.

 

또한, ‘압류’, ‘가처분’ 문구가 있다면 법적 분쟁 중인 부동산일 수 있으므로 절대 계약하지 말아야 합니다.

 

근저당 전

안전 단계

근저당 설정 후

위험 경고

더 자세한 내용은 아래 메인 가이드에서 확인해 보세요.

전세사기 예방 필수체크 5단계 등기부등본 한줄가이드

 

 

3️⃣ 등기부등본에서 놓치기 쉬운 함정

‘말소기준권리’가 사라졌다고 해서 안심해서는 안 됩니다. 말소기준권리가 없어도 다른 근저당권이나 가압류가 새로 들어올 수 있기 때문입니다. 또한, 단독주택보다는 다세대 빌라에서 함정 사례가 자주 발견됩니다.

 

아래 인포그래픽은 실제 피해 사례 중 자주 등장한 위험 항목을 요약한 것입니다.

 

📉 근저당 초과 보증금

⚠ 말소기준권리 오해

🚨 법인 임대 다중계약

더 자세한 내용은 아래 관련 글에서 확인해 보세요.

전세보증보험 가입 절차 및 유의사항

 

4️⃣ 등기부등본 발급 시 유의사항

정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급할 수 있습니다. 발급 시 ‘전체사항’으로 선택해야 누락 없이 확인 가능하며, ‘최근 1년 이내 변경사항’만 보는 것은 위험합니다.

 

PDF 저장본을 보관하고, 계약 시 원본 출력본을 첨부하는 습관을 가지세요.

 

 

💬 FAQ — 등기부등본 관련 자주 묻는 질문

Q1. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
A1. 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 간편하게 발급 가능합니다.

 

Q2. 소유자 이름이 임대인과 다르면 어떻게 하나요?
A2. 다른 사람 명의일 경우 계약을 진행하면 안 됩니다.

 

Q3. 말소기준권리란 무엇인가요?
A3. 경매 시 권리의 소멸 순서를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

Q4. 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
A4. 금액이 보증금보다 높거나 동일하면 계약을 피해야 합니다.

 

Q5. 등기부등본은 언제 확인하는 게 좋나요?
A5. 계약 당일, 잔금 전날 두 번 이상 발급하여 변동사항을 확인해야 합니다.

 

Q6. 등기부등본의 ‘채권최고액’은 실제 대출금액인가요?
A6. 아닙니다. 실제 대출금의 약 120~130%를 설정한 금액입니다.

 

Q7. 임대차보증보험 가입 전에 등기부등본을 제출하나요?
A7. 네, HUG나 SGI에서 반드시 요구하는 서류입니다.

 

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본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 계약을 권유하지 않습니다. 실제 계약 전 반드시 등기부등본 원본을 확인하고 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.