전세사기 예방 필수체크 5단계 등기부등본 한줄가이드

세입자가 전세계약서와 등기부등본을 꼼꼼히 검토하는 장면

 

전세 계약을 앞두고 ‘등기부등본만 잘 보면 된다’는 말을 믿었다가 낭패를 본 사람들이 많습니다. 실제로 등기부등본에는 계약의 안전 여부를 결정짓는 핵심 정보가 숨어 있습니다. 저 역시 사회 초년생 시절 이 문서의 한 줄을 잘못 해석해 보증금을 돌려받지 못할 뻔한 적이 있습니다.

 

이 글에서는 전세사기를 예방하기 위해 꼭 알아야 할 핵심 5단계를 실제 사례와 함께 정리했습니다. 특히 ‘등기부등본 한 줄’만으로도 위험 신호를 식별하는 방법을 자세히 소개하니, 계약 전이라면 반드시 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

 

📚 목차

1. 전세사기 증가 원인과 최신 트렌드 리포트
2. 등기부등본 핵심 확인 포인트 가이드
3. 전세보증보험 가입 절차 및 유의사항
4. 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 서류 목록
5. 전세사기 예방 5단계 로드맵
6. FAQ — 전세사기 관련 15문15답

 

1️⃣ 전세사기 증가 원인과 최신 트렌드 리포트

전세사기가 급증한 이유는 단순히 일부 사기꾼의 문제만이 아닙니다. 부동산 경기 둔화, 금리 인상, 깡통전세 구조 등 시장 전반의 구조적 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

특히 ‘갭투자형 전세’는 임대인이 여러 주택을 대출로 구입해 세입자의 보증금으로 갚는 형태로, 매매가 하락 시 즉시 피해로 이어지는 구조적 한계를 갖습니다.

연도	피해신고 건수	피해금액
2021년	약 700건	5,000억 원
2023년	1,500건	8,700억 원
2025년	2,300건+	1조 2,000억 원

이런 추세 속에서 세입자는 계약 단계에서부터 세밀한 검증이 필요합니다. 단순히 집을 보는 수준이 아니라, 서류의 문구 한 줄 한 줄을 해석할 줄 알아야 합니다.

 

1️⃣ 금리상승

 

2️⃣ 거래둔화

 

3️⃣ 깡통전세 확산

 

4️⃣ 법인임대 증가

 

5️⃣ 피해가속화

더 자세한 내용은 아래 글에서 확인해 보세요.

전세사기 증가 원인과 최신 트렌드 리포트

 

 

2️⃣ 등기부등본 핵심 확인 포인트 가이드

등기부등본은 전세 계약의 ‘건강진단서’입니다. 세입자가 반드시 확인해야 할 부분은 근저당, 소유권, 전세권, 압류 여부 등 4가지입니다.

 

등기부등본의 표제부와 갑구, 을구는 각각 다른 정보를 담고 있습니다. 특히 을구에서 근저당권 설정액이 보증금보다 높다면 위험 신호입니다.

항목	정상 기준	주의 신호
소유자명	임대인과 동일	불일치 시 위험
근저당 금액	보증금 이하	보증금 초과
소유권 이전	최근 1회 이내	다수 변경

📘 소유자 일치

💡 근저당 금액 확인

🧾 전세권 설정여부

더 자세한 내용은 아래 글에서 확인해 보세요.

등기부등본 핵심 확인 포인트 가이드

 

 

3️⃣ 전세보증보험 가입 절차 및 유의사항

전세보증보험은 세입자가 전세금을 보호받을 수 있는 가장 확실한 수단입니다. 단, 모든 주택이 가입 가능한 것은 아니며 임대인의 동의 및 건물 조건이 필요합니다.

 

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF한국주택금융공사에서 보증보험을 취급하며, 각 기관의 조건이 다르므로 꼼꼼한 비교가 필요합니다.

 

 

4️⃣ 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 서류 목록

전세 계약은 단순한 ‘계약서 싸인’이 아닙니다. 서류의 진위 여부를 확인하는 과정이 필수입니다. 실제로 계약서를 확인하지 않고 보증금을 송금했다가 서류 위조로 피해를 입은 사례가 매년 늘고 있습니다.

 

다음 서류들은 반드시 원본 확인이 필요하며, 임대인 명의와 일치하는지 꼼꼼히 대조해야 합니다.

서류명	확인 포인트	발급처
등기부등본	소유자·근저당·압류여부	정부24 / 대법원 인터넷등기소
건축물대장	불법건축물, 용도변경 여부	정부24
임대인 신분증 사본	주민번호, 성명 일치	임대인 직접제출

1️⃣

등기부등본 발급

2️⃣

건축물대장 확인

3️⃣

임대인 신분증 대조

4️⃣

계약서 원본 확인

5️⃣

보증금 송금 전 최종검증

더 자세한 내용은 아래 글에서 확인해 보세요.

전세 계약 시 반드시 확인해야 할 서류 목록

 

5️⃣ 전세사기 예방 5단계 로드맵

마지막으로 실제 계약 전에 점검해야 할 ‘전세사기 예방 5단계 로드맵’을 정리했습니다. 이 절차를 순서대로 실천하면 대부분의 위험을 사전에 차단할 수 있습니다.

 

각 단계는 등기부등본 검토부터 보증보험 가입까지 이어지며, 공인중개사 검증과 서류 대조 절차가 포함됩니다.

 

1️⃣ 등기부확인

 

2️⃣ 서류검증

 

3️⃣ 계약서 검토

 

4️⃣ 보증보험 가입

 

5️⃣ 잔금송금

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전세사기 증가 원인과 최신 트렌드 리포트

 

등기부등본 핵심 확인 포인트 가이드

 

전세보증보험 가입 절차 및 유의사항

 

전세 계약 시 반드시 확인해야 할 서류 목록

 

 

 

 

💬 FAQ — 전세사기 관련 15문 15답

Q1. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
A1. 대법원 인터넷등기소나 정부24 홈페이지에서 무료로 열람 및 발급 가능합니다.

 

Q2. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
A2. 의무는 아니지만, 전세사기 위험을 최소화하려면 반드시 가입하는 것이 좋습니다.

 

Q3. 임대인의 근저당이 많으면 계약하면 안 되나요?
A3. 네. 근저당 금액이 보증금보다 많으면 돌려받을 가능성이 거의 없습니다.

 

Q4. 공인중개사를 통해 계약하면 안전한가요?
A4. 일부 공인중개사도 가담한 사례가 있으므로 등기부 확인은 반드시 세입자가 직접 해야 합니다.

 

Q5. 전세사기 피해 발생 시 어디에 신고하나요?
A5. 경찰청 전세피해지원센터 또는 HUG(주택도시보증공사)에 즉시 신고 가능합니다.

 

Q6. 법인 명의 임대인은 피하는 게 좋나요?
A6. 네. 법인은 파산 시 보증금 반환이 어렵기 때문에 주의가 필요합니다.

 

Q7. 계약 전 반드시 확인해야 할 항목은?
A7. 등기부등본, 건축물대장, 임대인 신분증, 보증보험 가능 여부입니다.

 

Q8. 등기부등본에서 압류 표시가 있으면?
A8. 그 부동산은 법적 분쟁 중일 가능성이 높으므로 계약을 피해야 합니다.

 

Q9. 전세사기 예방을 위해 정부가 하는 일은?
A9. 보증보험 확대, 전세사기 전담수사팀 운영, 피해자 지원제도 시행 중입니다.

 

Q10. 깡통전세는 왜 생기나요?
A10. 매매가보다 전세가가 높고, 대출 과다로 담보가치가 하락하기 때문입니다.

 

Q11. 세입자가 스스로 보증금을 지킬 수 있는 방법은?
A11. 보증보험 가입, 등기부 확인, 계약 전 서류검증이 핵심입니다.

 

Q12. 근저당이 많아도 안전한 경우가 있나요?
A12. 거의 없습니다. 보증금보다 낮은 금액이더라도 주택 시세 하락 시 위험합니다.

 

Q13. 계약서 작성 시 어떤 문구를 꼭 넣어야 하나요?
A13. ‘보증금 전액 반환 확약’과 ‘등기부등본 확인 완료’ 문구를 명시해야 합니다.

 

Q14. 세입자 보호법은 실제로 도움이 되나요?
A14. 도움은 되지만, 예방조치를 대체할 수는 없습니다. 사전확인이 필수입니다.

 

Q15. 계약 후 보증금 반환이 지연되면 어떻게 해야 하나요?
A15. 내용증명 발송 → 법원에 지급명령 신청 → HUG 보증보험 청구 순으로 진행합니다.

 

본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 특정 거래나 계약을 강요하지 않습니다. 실제 계약 진행 시 반드시 공인중개사 및 관련 기관의 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.